作者：余飞
01
深圳核心区，率先降价
降价跑量，仍在进行中。
据每日经济新闻披露，近日深圳宝安区新安街道的珺悦名都开启了疯狂降价。
项目主力户型89㎡的三房，开盘价直降80万—115万元，甚至部分低楼层的价格仅500万元出头。
其中，该项目的中高楼层89㎡房源，折后价格多在520万—530万元，单价区间在5.8万—5.9万元/㎡；部分低楼层总价在500万—510万元，单价约5.6万—5.7万元/㎡。
对比来看，项目2025年7月开盘时，备案均价达到8.22万元/㎡，哪怕是折后单价也达到约7.3万元/㎡，现如今单套房源降价超百万。
该项目也是深圳节后返工降价第一盘。
该楼盘的降价，具有一定的指标性意义，毕竟这可是新安街道的楼盘，而新安街道地处宝安中心区，是深圳限购的核心地带。
过去四年，深圳限购反复松绑，外围区的限购基本取消，唯有福田、南山、罗湖与宝安中心区。
而去年9月5日深夜，深圳重新调整了限购措施。
罗湖、宝安西乡街道被踢出了核心区。盐田、大鹏被踢出了外围区，变成了远郊区，从调控角度来看，和深汕一个级别。
从另一个层面来看，深圳分成了三个圈层：
核心区，南山、福田、宝安新安街道。
外围区，罗湖、宝安（除新安街道）、龙华、龙岗、光明、坪山。
远郊区，盐田、大鹏、深汕。
南山区、福田区、宝安新安街道仍维持原来的政策不变，也即非户籍人口在核心区买房，仍需要1年社保，限购套数。
罗湖与宝安西乡街道，以及龙华、龙岗、光明、宝安其他区域、坪山这些区域，有条件的不限制套数。户籍人口和有一年社保的非户籍人口，可以不限套数。没有一年社保的非户籍人口，可以买，但限购两套或1套。
盐田和大鹏，则效仿深汕合作区，取消调控，外地人可以随便买。
02
深圳楼市，仍在下调中
新安街道珺悦名都的降价，是深圳楼市仍在下调中的一个缩影。
自2021年2月份深圳房价转向以来，迄今已经有五年。
乐有家披露的数据显示，2025年，深圳新房成交量37839套，相比于2024年减少了1万多套。
新房成交均价跌至5.31万元/平方米。
来源：每日楼市早读
具体到下辖的11个区来看，相比于2024年仅坪山区新房成交有所增长，其余10个区均在下降，尤其是深汕、盐田，一手住宅成交量腰斩。
来源：每日楼市早读
更能反映市场真实变化的二手房市场，2025年深圳二手房呈现量涨价跌、降价跑量的状况。
乐有家数据显示，2025年深圳二手房成交量69773套，相比于2025年略有增长。
全年均价则正是跌破6万元，进入“5”字打头时代。
来源：每日楼市早读
早在2024年7月份，深圳二手房均价就第一次跌破6万，跌至5.92万元/平方米。
2024年8月、9月份进一步下跌至5.87万元/平方米。
之后大家都知道，2024年四季度四大一线城市集体开启强力救市模式，效果立竿见影，深圳也率先启动，2024年四季度初，也就是10月份，再次回到6万以上。
去年4月份中美贸易冲突重启，再次进入下跌通道。
去年7月份，深圳二手房成交价格，再次跌破6万，跌至5.93万元/平方米，之后震荡下跌。
来源：每日楼市早读
作为中国楼市风向标的深圳，已然如此，其他城市更是好不到哪儿去。
格隆旗下的勾股大数据去年年中梳理的数据显示，一线城市的房价整体跌回到了八九年前：
当下，一线城市中的北京房价下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房价下跌31.6%，跌回2016年3月；广州房价下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房价下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最惨，房价跌回了2015年2月。
北上广深港尚且如此，遑论其他城市。
国家统计局披露的去年全年70个大中城市房价数据显示，70个大中城市二手房价格环比同比均全线下跌。
其中徐州跌幅第一，且是唯一一个两位数下跌的城市。
西安、武汉、郑州、北京、南京、扬州、唐山、常德、广州跌幅位居前十。
制图：城市财经；数据：国家统计局
2021年进入的全面调整，是一个群体现象。
这场调整的本质，是市场对房价德不配位的反馈。
这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。
本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项，区别只是回调幅度的大小而已。
03
新一轮大救市正在到来
前两天，上海打响了新年救市第一枪，发布了
《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，主要内容如下：
非户籍（包括家庭或成年单身人士）在外环内买住宅的社保或个税年限，从之前的3年降低为1年。3年社保或个税满3年的非户籍（包括家庭或成年单身人士），可以在外环内再多买1套。
此外，上海还进行了购房政策创新，提出没有上海户籍、社保也不用担心，如果你有5年以上的上海居住证，也可以买1套 （不限位置）。
非户籍（包括家庭或成年单身人士）如果在上海缴纳了1年社保或个税，可以在外环外购买住房不限套数。
提高住房公积金最高贷款额度，家庭从160万提高到240万。如果叠加多子女、购买绿色建筑，最高可以达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
上海户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
本号当时就撰文分析过，最为中国楼市的信仰之城，上海出招的信号意义非常重大，它意味着2026年将是楼市疯狂救市之年。
重要会议之后，必然会有大动作。
关键问题来了，这一轮调整何时结束？
本号多次强调过，这一轮调整不会那么快结束。
尽管目前全国房价已经连续调整了三年多，但在房价调整的同时，大家的收入也随之调整。
过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
更为关键的是：
第一，现在市场再次进入了调整深水区，观望再次成为主流。
第二，观念转变。
年轻人不愿再为高房价压上余生。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。
钱的终极功能，不是用来买物，而是用来买清闲，买自由空间，买不被定义的人生。
而不是买后半辈子的房贷，买不敢请假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。
第三，杠杆率不同。
上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。
2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
第四，人口形势不同。
中国人口已经四连降了。
我们的人口见顶于2021年，2022年正式见顶开始负增长，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。2024年减少139万人，2025年减少339万人。
过去四年合计减少人口771万人。
制图：城市财经；数据：国家统计局
人口下降，首当其冲的便是楼市。
因为人口是楼市短期、中期、长期的决定性因素。
以上四点，就是连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短的根本原因。
本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
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